Nabycie nieruchomości
Co do zasady, właściwy proces budowlany w większości przypadków poprzedzony jest nabyciem nieruchomości na cele planowanej inwestycji. W najbardziej skrajnym przypadku można wyobrazić sobie, iż udział prawników ograniczony jest do ustawowego niezbędnego minimum, czyli do sporządzenia przez notariusza aktu notarialnego obejmującego umowę sprzedaży nieruchomości. Potencjalną gwarancją bezpieczeństwa transakcji dla nabywcy nieruchomości jest fakt, iż notariusz jest ustawowo zobowiązany do czuwania nad należytym zabezpieczeniem praw i słusznych interesów stron. Dodatkowo, notariusz udziela w czasie sporządzenia aktu wyjaśnień dotyczących jego treści i znaczenia poszczególnych postanowień. Wydawać by się mogło zatem, że tego typu pomoc prawna powinna dawać wystarczający komfort nabywcy nieruchomości. Niestety, nie jest to do końca prawda. Po pierwsze, przed przystąpieniem do sporządzenia aktu notarialnego notariusz bada status prawny nieruchomości w ograniczonym zakresie. Takie badanie nie zastąpi szerszej analizy, jaką przeważnie przeprowadzają prawnicy zaangażowani w proces tzw. due diligence stanu prawnego nieruchomości i jej zbywcy. Tylko taka rozszerzona analiza może wskazać nabywcy potencjalne ryzyka (także te wykraczające poza kwestię tytułu prawnego do nieruchomości) i ograniczyć ewentualne zagrożenia, z jakimi wiąże się nabycie nieruchomości. Dla przykładu, w czasie takiej rozszerzonej analizy badane są między innymi kwestie istnienia roszczeń reprywatyzacyjnych (co ma szczególne znaczenie przy nabywaniu nieruchomości w Warszawie), potencjalnych zobowiązań spoczywających na użytkowniku wieczystym nieruchomości (jeśli przedmiotem sprzedaży jest prawo użytkowania wieczystego) czy też kwestie ważności decyzji administracyjnych wydanych w odniesieniu do nieruchomości (np. decyzji o warunkach zabudowy). Po drugie, notariusz działający w interesie obu stron umowy, nie ma możliwości zapewnienia nabywcy nieruchomości, iż treść umowy odpowiada w pełni jego potrzebom biznesowym.

Przygotowanie do inwestycji
Wydaje się, iż okres poprzedzający rozpoczęcie inwestycji jest właśnie tym okresem, w czasie którego wyjątkowo często pomija się udział prawników. Być może jest to spowodowane przekonaniem o dominującym technicznym charakterze tego etapu, który w związku z tym nie wymaga konsultacji prawnych. Tym niemniej, niedociągnięcia w zakresie kwestii prawnych popełnione na tym etapie mogą być wyjątkowo kosztowne i problemowe w przyszłości. Dla przykładu, inwestorzy pomijają prawników (lub korzystają z ich wsparcia w bardzo ograniczonym zakresie) przy zawieraniu umów z architektami mającymi przygotować projekt budynku. Najczęstszą, przykrą dla inwestora konsekwencją powyższego, są niedopracowane postanowienia umowy dotyczące praw autorskich. Wciąż zdarza się w praktyce, umowy te nie określają, w jakim zakresie (wykraczającym poza samo wybudowanie budynku zgodnie z projektem) inwestor może z projektu korzystać. Dla przykładu, w takich umowach często brakuje postanowień uprawniających inwestora do powielania kopii projektu na materiałach reklamowych lub zawierających zgodę architekta na wprowadzanie zmian do projektu. Drugie ze wskazanych postanowień może mieć szczególnie duże znaczenie w przyszłości, kiedy inwestor lub kolejny nabywca nieruchomości będzie planował wprowadzenie takich zmian. W wielu przypadkach architekci uzależniają udzielenie takiej zgody od zapłaty dodatkowego wynagrodzenia. Dzieje się tak szczególnie wtedy, gdy inwestor zleca wprowadzenie takich zmian innym architektom. Okres poprzedzający faktyczne rozpoczęcie robót budowlanych obejmuje nie tylko projektowanie budynku, ale również planowanie przebiegu procesu inwestycyjnego – zarówno pod kątem harmonogramu robót budowlanych, jak i przebiegu wykonania umów związanych z tymi robotami. Równolegle z prowadzeniem prac, inwestor musi koordynować dokonywanie płatności na rzecz wykonawców, terminy dostaw materiałów, występowanie do banku finansującego budowę o wypłatę kolejnych transz kredytu itd. Umożliwienie prawnikom udziału w kompleksowej obsłudze głównych umów związanych z procesem budowlanym (np. umowy kredytu, umowy z architektami, umowy z generalnym wykonawcą) na etapie ich przygotowania i negocjowania może ułatwić inwestorowi ich wykonywanie w przyszłości. Powierzając prawnikom koordynację procesu zawierania tych głównych umów, inwestor może oczekiwać, iż postanowienia każdej z tych umów będą korespondować z prawami i obowiązkami stron określonymi w pozostałych umowach. W konsekwencji, umożliwi to uniknięcie sytuacji, w której np. data wypłaty kolejnej transzy kredytu przez bank zgodnie z umową kredytową zostanie określona w taki sposób, iż umożliwi zapłatę części wynagrodzenia należnego wykonawcy w terminie określonym w umowie o roboty budowlane. Niezależnie od powyższego, rolą prawnika będzie sprecyzowanie obowiązków stron tak, aby uniknąć niejasnych, niedopowiedzianych zapisów i, w konsekwencji, konfliktowych sytuacji mogących zakłócić przebieg procesu budowlanego. W przypadku umowy o roboty budowlane, szczególnie istotne będą zatem postanowienia dotyczące trybu przeprowadzania odbiorów, usuwania usterek czy też wreszcie odpowiedzialności wykonawcy za wady budynku. Oczywiście, co brzmi dość banalnie, doradcy prawni potwierdzą zgodność z prawem i wykonalność tych umów.

Proces inwestycyjny
W okresie faktycznego prowadzenia prac budowlanych nieuniknione jest pojawianie się sytuacji, których prawidłowe rozwiązanie wymaga zaangażowania prawnika. W szczególności, taka potrzeba może pojawić się w przypadku większych i bardziej skomplikowanych projektów inwestycyjnych. Trudno z góry przewidzieć, jakiego rodzaju problemy mogą się pojawić. Udziału doświadczonego prawnika może wymagać umowa kredytowa i obowiązek spełnienia warunków związanych z wypłatą transz kredytu. Szczegółowa dokumentacja dostarczana bankowi nierzadko ma na celu potwierdzenie, iż określone działania podjęte w toku inwestycji są zgodne z prawem lub wydanymi decyzjami administracyjnymi. Należy również pamiętać, iż w większości inwestycji budowlanych, równolegle z prowadzeniem prac budowlanych, prowadzone są działania związane z przyszłym wykorzystaniem budynku. W przypadku centrum handlowego jego komercjalizacja rozpoczyna się wiele miesięcy przed rzeczywistym wybudowaniem obiektu. Podobnie jest w obiektach biurowych czy też w przypadku projektów mieszkaniowych, gdzie celem, do którego dąży każdy deweloper jest znalezienie nabywców wszystkich mieszkań jeszcze w czasie trwania robót budowlanych. Już na etapie procesu budowlanego (a często jeszcze przed jego rozpoczęciem) inwestor powinien dysponować zestawem gotowych projektów dokumentacji związanej czy to ze sprzedażą lokali, czy też z ich wynajmem. Po raz kolejny pojawia się konieczność zapewnienia spójności takiej dokumentacji z innymi umowami zawartymi w związku z budową. Czy umowy najmu są zgodne z wymogami banku finansującego? Czy terminy płatności czynszów najmu zapewnią terminową spłatę rat kredytu? Czy umowy związane ze sprzedażą lokali mieszkalnych nie zawierają tzw. klauzul abuzywnych? Czy terminy wydania lokali korespondują z terminem odbioru prac budowlanych i są określone w wystarczająco elastyczny sposób? Można wskazać jeszcze wiele podobnych przykładów pojawiających się w praktyce i stanowiących potencjalne źródło. Praktyka pokazuje również, iż ustalanie odstępstw od opracowanych formatów umów może również wywoływać skutki bolesne dla inwestora. Często też zdarza się, iż wyglądająca z pozoru na drobną lub bardzo niewielka zmiana do dokumentacji niesie za sobą bardzo poważne konsekwencje. W praktyce spotkałem się z przypadkiem, w którym przedwstępna umowa zobowiązująca do sprzedaży lokali mieszkalnych zawierała zapis przenoszący na dewelopera potencjalne skutki ewentualnej przyszłej zmiany stawki podatku od towarów i usług. Ta niecodzienna sytuacja była następstwem pozornie niewielkiej, wręcz technicznej zmiany wpisanej przez nabywcę do standardowej dokumentacji inwestora i nie została zauważona przez osobę podpisującą umowę w imieniu tego drugiego. Zaangażowanie profesjonalnych doradców prawnych przy procesach inwestycyjnych jest często traktowane jako kolejna, niepotrzebna pozycja kosztowa w kosztorysie budowy. Rzeczywiście – postawienie ścian czy wykończenie wnętrz jest możliwe bez udziału prawników. Prawnicy są też postrzegani jako ci, którzy niepotrzebnie komplikują proces inwestycyjny, zwracając uwagę na różne ryzyka, zgłaszając konieczność zmiany różnych dokumentów itd. Jednakże, zapewnienie udziału doświadczonych doradców prawnych w szerszym zakresie, skutkuje zwiększeniem komfortu inwestora – zarówno jeśli chodzi o sam przebieg inwestycji, jak również po jej zakończeniu. To swoista polisa ubezpieczeniowa, której koszt jest nieporównywalnie mniejszy od szkód, jakie mogą zostać wywołane przez niewłaściwie przygotowane dokumenty prawne związane z inwestycją.

                                                                         Bartosz Andruszaniec
                                    Autor jest Radcą prawnym w kancelarii Allen & Overy

                                                                   więcej na www.ebuilder.pl