Pojęcia powierzchni należą do podstawowych wskaźników technicznych obiektów budowlanych oraz stanowią składniki bilansów zagospodarowania terenów. Stosuje się je w obrocie nieruchomościami, statystyce, bankowości, urzędach, projektowaniu, inwestycjach, wykonawstwie, użytkowaniu obiektów budowlanych itp. Są używane w wielu ustawach, rozporządzeniach, prawie miejscowym i w normach.
Do niżej przytoczonych, w porządku alfabetycznym, nazw powierzchni dodano powszechnie używane symbole zapisane w nieobowiązującej już Polskiej Normie PN-70/B-02365.

Powierzchnia całkowita (Pc = Pn + Pk)
 

Powierzchnia całkowita składa się z powierzchni netto i konstrukcji budynku. Zgodnie z Polskimi Normami jest to suma powierzchni wszystkich kondygnacji budynku (podziemnych, nadziemnych oraz przyziemnych, w tym kondygnacje techniczne), mierzona po obrysie zewnętrznym ścian z uwzględnieniem tarasów, loggii, galerii, ramp, tynków, okładzin i balustrad (nie wlicza się wnęk i występów do celów estetycznych, jeśli nie zmieniają powierzchni netto).
Według PN-ISO 9836:1997 powierzchni całkowitej nie określa się między innymi dla pustej przestrzeni między powierzchnią terenu a dolną częścią budynku i poddasza nieużytkowego, gdzie nie można poruszać się w pozycji wyprostowanej (w prawie lokalowym z 13 czerwca 1980 r. określono tę wysokość w świetle konstrukcji dachu lub stropu ≤ 190 cm).
W praktyce powierzchnia całkowita często jest mylona z powierzchnią użytkową lub powierzchnią netto.
 

Powierzchnia grzebalna
 

Na podstawie ustawy o cmentarzach i chowaniu zmarłych z 31 stycznia 1959 r. oraz rozporządzenia w sprawie urządzania cmentarzy… – Dz.U. z 1972 r. Nr 47, poz. 298 powierzchnią grzebalną jest iloczyn przeciętnej rocznej liczby zgonów w danej miejscowości dzielony przez 23 (wskaźnik wynikający z zakazu ponownego użycia grobu do chowania zwłok przed upływem 20 lat i przypusz­czalnej liczby wypadków przedłużenia tego czasu na dalsze okresy) oraz przez 4,5 m² jako powierzchnia jednego grobu, co stanowi 40–60% powierzchni ogólnej cmentarza. Powierzchnia grze­balna przydatna jest przy ustalaniu wielkości cmentarzy.

Powierzchnia konstrukcji (Pk)
 

Jest powierzchnią utworzoną przez elementy zamykające (np. ściany) i powierzchnię słupów, pionów wentylacyjnych, kominów, ścian działowych oraz powierzchnie, przez które nie można przejść. Nie odlicza się powierzchni przejść, powierzchni otworów okiennych i drzwiowych oraz wnęk i nisz w elementach zamykających.
Według PN-ISO 9836:1997 oblicza się ją w stanie wykończonym, na rzucie poziomym, na poziomie podłogi, nie licząc listew przypodłogowych, progów, cokołów itp.
 

Powierzchnia mieszkalna (Pm)
 

Wed ług nieobowiązującego Normatywu mieszkaniowego z 1974 r. powierzchnia mieszkalna była sumą powierzchni pokoi w mieszkaniu (pomieszczeń przeznaczonych do zaspokojenia podstawowych potrzeb wynikających z funkcji budynku lub jego wydzielonej części) - bez kuchni,przedpokoju, łazienki, pralni, suszarni, komórki lokatorskiej.
Zdarza się, że powierzchnię mieszkalną utożsamia się z powierzchnią użytkową mieszkań.
 

Powierzchnia netto (Pn = Pu + Pg + Pr)
 

Powierzchnia netto składa się z powierzchni użytkowej, usługowej i ruchu. Jest powierzchnią ograniczoną przez elementy ograniczające. Według PN­-ISO 9836:1997 oblicza się ją dla budynku wykończonego na poziomie podłogi nie licząc listew przypodłogowych, progów itp. (według PN-70/B-02365 była to powierzchnia wszystkich pomieszczeń budynku w świetle konstrukcji nośnych i nienośnych; obliczało się ją w stanie su­rowym na poziomie 1 m nad podłogą).

Dla powierzchni kondygnacji niezamkniętych lub zamkniętych częściowo i bez elementów zamykających powierzchnię netto oblicza się z rzutu pionowego obrysu przekrycia.
Wlicza się elementy nadające się do demontażu (rury, kanały, ścianki działowe).
Nie wlicza się: powierzchni otworów na drzwi i okna oraz niszy w elementach zamykających.
W praktyce powierzchnia netto często jest mylona z powierzchnią użytkową.
Powierzchnia podstawowa (Pp)
Według PN-70/B-02365 była to powierzchnia (część powierzchni użytkowej) przeznaczona do zaspokojenia podstawowych potrzeb wynikających z funkcji budynku lub jego wydzielonej części – na wszystkich kondygnacjach. (w PN-ISO 9836:1997 nie podano definicji powierzchni podstawowej, przy jednoczesnym powoływaniu się na nią – przy definiowaniu powierzchni użytkowej).

Powierzchnia pomocnicza (Pd)
 

Według PN-70/B-02365 była to powierzchnia (część powierzchni użytkowej) przeznaczona do zaspokojenia pomocniczych potrzeb wynikających z funkcji budynku i niewchodzących w zakres potrzeb podstawowych. (w PN -ISO 9836:1997 nie podano definicji powierzchni pomocniczej, przy jedn­czesnym powoływaniu się na nią – przy definiowaniu powierzchni użytkowej).
Powierzchnia ruchu (Pr)
Według PN-ISO 9836:1997 jest to część powierzchni netto przeznaczona dla ruchu wewnątrz budy­ku (w częściach przeznaczonych dla ogólnej komunikacji). Wlicza się: powierzchnie klatek schodowych, korytarzy, wewnętrznych ramp i pochylni, poczekalni, balkonów ewakuacyjnych, powierzchnie netto szybów dźwi­gowych i powierzchnie zajęte przez urządzenia wbudowane przeznaczone do ruchu ogólnie dostępnego na każ­dej kondygnacji oddzielnie, np. schody ruchome (nie wlicza, się między innymi, przedpokoi mieszkalnych, wewnętrznych schodów w mieszkaniach dwupoziomowych itp.).
W praktyce powierzchnia ruchu często jest błędnie wliczana do powierzchni użytkowej.

Powierzchnia sprzedaży
 

Zgodnie z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – Dz.U. z 2003 r. Nr 80, poz. 717 – powierzchnią sprzedaży jest część ogólnodostępnej powierzchni obiektu handlowego stanowiącego całość techniczno-użytkową, przeznaczonej do sprzedaży detalicznej, w której
odbywa się bezpośrednia sprzedaż towa­rów (bez wliczania do niej powierzchni usług i gastronomii oraz powierzchni pomocniczej, do której zalicza się powierzchnie magazynów, biur, komunikacji, ekspozycji wystawowej itp.).
W przypadku prowadzenia działalności, w której powierzchnia ekspozycyjna (potocznie zwana powierzchnią pomocniczą) jest jednocześnie powierzchnią handlową właściwą (sklepy meblowe, salony samochodowe, sklepy samoobsługowe itp.), cała powierzchnia, na której odbywa się sprzedaż de­taliczna, jest powierzchnią sprzedaży.
Gdy w obiekcie handlowym o powierzchni ponad 400 m2 (po wyroku Trybunału Konstytucyjnego od 11 lipca 2008 r. o powierzchni ponad 2000 m2) prowadzona jest sprzedaż hurtowa (bez detalicznej), to taki obiekt nie podlega przepisom ustawy o wielkopowierzchniowych obiektach.
Powierzchnia terenu biologicznie czynna
Zgodnie z rozporządzeniem w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie - Dz.U. z 2002 r. Nr 75, poz. 690 jest to grunt rodzimy (naturalny) oraz wody powierzchniowe na terenie działki budowlanej, a także 50% sumy powierzchni tarasów i stropodachów o powierzchni nie mniejszej niż 10 m² urządzonych jako stałe trawniki lub kwietniki na podłożu zapewniającym im naturalną wegetację.
Powierzchnia terenu biologicznie czynna jest używana w projektach zagospodarowania terenu, w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego i w decyzjach lokalizacyjnych.
 

Powierzchnia usługowa (Pg)
 

Według PN-ISO 9836:1997 jest to część powierzchni kondygnacji netto przeznaczona na usytuowanie insta­lacji i urządzeń technicznych (zgodnie z PN-70/B-02365 była to powierzchnia pomieszczeń, służących do zaspokojenia potrzeb związanych pośrednio z przeznaczeniem budynku).
W licza się: powierzchnie pomieszczeń przeznaczonych na podstawowe instala­cje usługowe, trzony kominowe, kanały przełazowe i pomosty techniczne.
Powierzchnia użytkowa (Pu)
Zgodnie z PN-ISO 9836:1997 jest to część powierzchni netto odpowia­dająca celom i przeznaczeniu budynków, klasyfi kuje się ją zgodnie z celem i przeznaczeniem budynków, w któ­rych są wznoszone. Składa się z powierzchni podstawowej i pomocniczej, które są zdefiniowane w nieobowiązu-jącej normie PN-70/B-02365.

Do powierzchni użytkowej Polska Klasyfikacja Obiektów Budowlanych (Dz.U. z 1999 r. Nr 112, poz. 1316) nie zalicza:

• powierzchni elementów budowla­nych, m.in. podpór, kolumn, filarów, szybów, kominów;
• powierzchni zajmowanych przez pomieszczenia techniczne instalacji ogólnobudowlanych;
• powierzchni komunikacji, np. klatki schodowe, dźwigi, przenośniki;
• a w części mieszkaniowej w budyn­kach mieszkalnych obejmuje:
• pomieszczenia mieszkalne (kuchnie, pokoje wypoczynkowe, sypialnie);
• pomieszczenia pomocnicze;
• piwnice;
• pomieszczenia ogólnego użytkowa­nia (np. wózkarnie, suszarnie).
•  

Natomiast ustawa o podatkach i opłatach lokalnych - Dz.U. z 1991 r. Nr 8, poz. 31 do powierzchni użytkowej zalicza powierzchnie mierzone po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach z wyjątkiem po­wierzchni klatek schodowych oraz szybów dźwigowych, a także zalicza powierzchnie garaży podziemnych, piwnic i suteren (w przypadku lokalu mieszkalnego do Pu zalicza w szcze­gólności: pokoje, kuchnie, spiżarnie, przedpokoje, alkowy, hole, korytarze, łazienki oraz inne pomieszczenia słu­żące mieszkalnym i gospodarczym po­trzebom lokatora, bez względu na ich przeznaczenie i sposób używania).
Za powierzchnię użytkową lokalu nie uważa się powierzchni balkonów, tara­sów i loggii, antresol, szaf i schowków w ścianach, pralni, suszarni, wózkowni, strychów, piwnic i komórek przeznaczo­nych do przechowywania opału.
Odmiennie definiuje Pu ustawa o podatku od spadków i darowizn (Dz.U. z 2004 r. Nr 142, poz. 1514). Za powierzchnię użytkową budynku (lokalu) uważa powierzchnię mierzoną po wewnętrznej długości ścian pomieszczeń na wszystkich kondygnacjach (podziemnych i naziemnych, z wyjąt­kiem powierzchni piwnic i klatek scho­dowych oraz szybów dźwigów).
Obie przytoczone ustawy zgodnie z PN-70/B-02365 określają sposób li­czenia powierzchni w uzależnieniu od wysokości pomieszczeń lub ich części oraz części kondygnacji: powierzchnie pomieszczeń lub ich części o wysokości w świetle h ≥ 2,20 m zalicza się w 100%, o wysokości 1,40 ≤ h < 2,20 m – w 50%, a o wysokości h < 1,40 m pomija się.
W poprawce do ustawy o najmie lo­kali mieszkalnych i dodatkach miesz­kaniowych - Dz.U. 1994 r. Nr 105, poz. 509 przez powierzchnię użytkową lokalu mieszkalnego rozumie się powierzchnię wszystkich pomieszczeń znajdujących się w lokalu bez względu na ich przeznacze­nie i sposób używania, tj. pokoi, kuchni, spiżarni, przedpokoi, alkow, holi, kory­tarzy, łazienek oraz innych pomieszczeń służących celom mieszkalnym i gospo­darczym potrzebom najemcy. Nie uważa się za Pu lokalu mieszkalnego powierzch­ni balkonów, tarasów, loggii, antresol, szaf, schowków w ścianach, pralni, suszarni, strychów, piwnic i komórek przeznaczo­nych na przechowywanie opału.
Obmiaru Pu dokonuje się w świet­le wyprawionych przegród pionowych (ścian) przy zachowaniu innych zasad obmiaru powierzchni budynków okre­ślonych w odrębnych przepisach.
W praktyce mylnie nazywa się po­wierzchnię netto powierzchnią użyt­kową.
Powierzchnia wewnętrzna budynku
Zgodnie z warunkami technicz­nymi, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2002 r. Nr 75, poz. 690) – jest to suma powierzchni wszystkich kondygnacji budynku, mierzona po wewnętrznym obrysie przegród zewnętrznych bu­dynku w poziomie podłogi, bez po­mniejszenia o powierzchnię przekroju poziomego konstrukcji i przegród we­wnętrznych, jeżeli występują one na tych kondygnacjach, a także z powięk­szeniem o powierzchnię antresoli.
Powierzchnia zabudowy (Pz)
Zgodnie z PN-ISO 9836:1997 jest to powierzchnia terenu zajęta przez budynek w stanie wykończonym. Nie wlicza się: powierzchni obiektów budowlanych lub ich części niewystających ponad po­wierzchnię terenu, elementów drugo­rzędnych, np. markiz, daszków, występów dachowych, oświetlenia, ramp i schodów zewnętrznych, powierzchni obiektów po­mocniczych (szklarnie, szopy, altany).
Powierzchnia zabudowanej działki
Termin stosowany głównie w miej­scowych planach zagospodarowania przestrzennego i w decyzjach lokaliza­cyjnych oznaczający powierzchnię za­budowy budynku lub budynków łącz­nie z nawierzchniami utwardzonymi, tj. powierzchniami tarasów, dojść pie­szych, dojazdów, parkingów i placów gospodarczych.
 

                                                                                          mgr inż. arch.
                                                                                 ZBIGNIEW GLIŃSKI
 

Artykuł ukazał się w nr. 3 (22)/2008. Biuletynu Informacyjnego Podlaskiej OIIB i Izby Architektów RP. 

powrót

Liczba wyświetleń: 9397